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此专题榜单由亿翰智库与产城观察网联合出品
产业地产作为改革开放后我国经济发展的重要引擎与创新发展的重要引领，被看作下一个风口，其角色已经从产业的派生需求变为了实体产业发展的助推器。房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产领域，尤其是年以来，各类资本进入产业地产趋势明显。而企业的产业地产商业模式越成熟，则从*府或其他方获得资源的能力越强。同时，成熟的产业地产商业模式有利于企业在行业树立品牌形象，提升品牌溢价能力。
亿翰智库作为中国房地产业专业、客观、最具影响力的研测平台，开展了年1-12月中国产城运营商TOP50研究工作，通过对媒体报道与企业公告等公开资料进行收集整理等多方式，梳理产城运营商模式特点，实时监控产城企业及项目的媒体传播动向，综合考量以企业为测评标准，力求提升行业透明度，客观公正的评价各企业项目在产城领域的品牌影响力，同时为各级*府和资本机构提供参考依据。
榜单解读
一、年国内标杆产城*策梳理
1.1*策综述：重效率、要成果
为建设现代化经济体制，推动经济高质量发展，国家提出区域协调发展和区域一体化，在此背景下衍生出调整中要效率，发展中要成果。
中央发文推动区域协调发展。年11月，中共中央、国务院发布《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，《意见》提出，我国促进区域间相互融通补充。
区域协调发展是规范机制，区域一体化是发动机。年2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，年5月《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》审议通过。
调整当中要效率。
年5月20日，东莞市印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》，《方案》和《暂行办法》以分割方式缓解小而美或初创的创新科技型企业发展中资金不足的困境；
年5月23日北京市住建部发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》和《关于进一步明确已建成产业项目买受人审核有关问题的通知》，首次在整个北京市范围内全面叫停了工业、研发类项目的分割销售；
年8月广州市印发了《广州市产业园区提质增效试点工作行动方案（－年）》。
1.2土地*策：因区施策，M0成热点
不同区域*策不同，华南为传统制造业集聚区，*策偏向提质增效；上海*策主要导向落后产业外移；华中则为退城入园，以吸引制造业。
华南区域：
年12月东莞市通过《关于稳定工业厂房租赁市场秩序的指导意见》。
年1月3日，《广州市提高工业用地利用效率实施办法（征求意见稿）》正式开始公示。
年5月27日深圳市住建局对外发布《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施》
长三角区域：年4月10日，上海市印发《上海产业用地指南》。与年相比，对于研发总部类用地的审核将更加严苛，针对医药制造业与汽车制造业降低准入指标；
华中区域：年11月20日，郑州市*府发布《拓展发展空间保障工业用地需求若干措施的通知》，提出项目入驻前，积极引导项目在产业集聚区的允许建设区内选址；
M0相关*策：
年12月，郑州市*府印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》；
年3月8日，济南市*府发布了《济南市人民*府办公厅关于支持新型产业发展用地的意见》；
年4月3日，东莞市审议了《东莞市新型产业用地地价管理实施细则》，该文件要求住宅不得与产业捆绑！意味着杜绝一批纯粹打着住宅算盘去进行整体勾地的开发商。
1.3金融*策：缓解产业运营商资金问题
年11月提出的设立科创板、年5月发布*策推助园区IPO分别从投资变现和融资端出发，在一定程度上解决了产业地产商的资金问题。
年5月28日国务院发布《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，指出积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市。
通过IPO（1）解决融资问题；（2）解决市场化运营问题；（3）创新探索，*策把包括公募REITs试点、创新示范区试点等放了进去，意味着意欲通过经开区打造创新高地。
二、年国内产业园区行业发展
2.1产城运营商遭遇困境，寻找新的利润点
产业地产行业供大于求，传统模式尚不成熟，导致老牌产业地产商面临诸多困难，如华夏幸福在扩张战略下，前期投入巨大，限售等*策的出台使阻碍现金回流，进而导致经营困难；也有企业出现人才严重流失的情形；另外*府对*府债控制导致部分企业园区开发数量减少。
在传统产业地产之路难以成行背景下，近几年，在对外扩张方面，越来越多的产业地产商由传统的重资产转向轻资产输出。此外，依据产业园区的平台属性，不断有产业地产商逐渐转向园区运营，产业投资和增值服务成为新的利润点。
2.2产业服务价值放大，盈利模式升级
传统的产业地产是以产业招商和物业开发为核心的二维模型，在国家产业转型升级的诉求下，产业服务的价值快速放大，从而构建起三维模型，重构行业价值。
在产业服务价值不断放大，三维模型构筑过程中，其盈利模式也在变化。盈利元素将加入产业维度与资本维度，真正的提升利润率，解决资金沉淀，回报周期长的问题。
2.3行业龙头模式突破在即
在行业持续发展中，部分龙头企业已经初成体系。以碧桂园为例，企业除了在资金平衡、产业导入、开发尺度、明确的选址要求之外，还擅长多方合作，比如和百富东方各取所长。
相信随着模式的不断完善，未来在产业地产领域有较强的发展机遇。
三、年国内产城运营商蜕变
亿翰智库将特色小镇划分为三种类型，即以科技引领的科技小镇—闭门小镇、以区域盘活为主导—半开门小镇、以农业为主导—开门小镇，并通过这三种类型小镇归纳目前运营商的发展特点。
3.1企业新玩法，新华夏带来新思路华夏幸福今年提出“化危机为机遇”的概念。在城镇化2.0阶段，区域一体化过程中，华夏尝试新的战略发展方向，抓住城市运营的发展方向。华夏整个操盘模式发生“一重一轻”的改变。第一个模式，重资产模式PPP，但是开发速度降慢，第二轻资产开发模式，获取服务费和收益分成。3.2联东产业转移，模式由重至轻
联东目前在中国产业地产的发展中排名第一，从年的个园区，到年近个园区，目标到年发展到个园区。企业积极布局产业转移，抢占先行优势区域，模式由重至轻。通过轻资产运营的模式，可以实现快速扩张。
3.3亿达布局轻资产板块“亿达未来”
亿达成立轻资产板块“亿达未来”，实现全国区域快速布局。目前，亿达未来计划年年底布局项目超过50个，除了自己本身15个重资产业务，其余都是轻资产业务。其经过多年的发展，已经形成了核心的运营能力，全国化布局之后可以运用线上运营的平台实现产业链招商，对于自身的发展将起到很强的护城河的作用。
3.4金地威新资产证券化尝试
金地威新进行资产证券尝试，将“深证威新软件园”ABN退出。ABN退出对园区资产的要求极高，资产必须绝对优质，对于金地而言，象征意义优于实际经济收益。为自己打入深圳市场和青岛市场，打开新局面。目前，金地已经和青岛*府合作，圈出一块新地规划做产业新城。因此企业发展不能局限于每一单都要和地产协同，或者回款收益。布局形成自己的产业协同，将大大加强*府对企业认可度。
四、预期与展望
决胜之年，回归行业本源，塑造企业核心。亿翰智库提出对未来产城行业的四点预判：
1.园区由大而全，走向小而美，从以地产为基，到以服务产业为基
从区域产业发展的视角，产业细分化、专业集聚化是产业升级的必要因素，在专业产业集聚化的园区中，产业服务的开展将最大程度推动区域产业升级。从企业园区业务的视角，随着园区住宅配建、物业可售部分的收紧，以地产思维运营园区已困难重重，关键还是要站在产业的角度，把握区域资源禀赋，深度了解产业发展趋势与市场实际需求情况，在选址、物业管理、金融、供应链等多个服务于产业发展，最终实现园区自身收益的提升。
2.特色小镇有望成为产城的重要发展形式
我国经历了县域经济（百平方公里以上）-经开区/高新区经济（10-20平方公里）-产业集聚区经济（10平方公里）-特色小镇口经济（3-5平方公里）四大阶段，其整体趋势为产业更为细分、产城融合逐步加深。“特色小镇”的概念或者叫法出现是偶然的，但新型的经济模块的出现是必然的。
3.产城不完全等同于产业地产，产城融合将是未来新趋势
产业是产城项目核心驱动，但产城运营最终应谋求“住宅+商业+产业1+1+13”的效果，产城融合协调发展将是未来区域开发的重点探索方向。
4.园区轻资产将迎来爆发性增长。
轻资产业务未来将是产业园区业务发展的重要突破口，其原因在于现有企业园区物业产权与企业运营能力的割裂；区域产业转移趋势与区域市场供给的割裂；相对低的收益、不健全的退出渠道与产业园区重资产开发模式的割裂。三大割裂下，随着亿达、启迪协信等头部企业轻资产探索逐步成型与对轻资产上市、资本退出等模式放开的预期，园区轻资产将迎来爆发性增长时代。以上发展背景下，回归产业思路，塑造细分领域诶企业核心竞争能力将是大势所趋。
年度产城十大影响力事件
中新集团：IPO终成功
年11月29日晚，证监会核准中新苏州工业园区开发集团股份有限公司的首发上市申请，成为国内首个获批上市的国家级经开区开发运营主体。为实现此次IPO，中新集团将所有的住宅业务全部剥离。招股书显示，中新集团在年1-6月，公司集中处置了住宅以及商业房地产。集团宣称，目前商业房地产已经处置完毕，剩下部分将全部自持，不再对外销售，并修改公司章程及工商营业执照中的经营范围，不再含有住宅房地产开发与经营业务。
点评：中新集团为顺利实现IPO大规模处置住宅及商业房地产资产，将公司核心业务割裂，表面上看是自断其臂，但从长期来看，随着可利用地产资源的减少，会使公司的可持续发展面临严峻挑战。因此，中新此次的举措可谓一举两得，既成功实现IPO，又能够提升内部业务部门与子公司的市场竞争力，降低持续经营的风险。而且在中新集团发布招股书后，未来或许将会吸引更多符合条件的开发区类平台公司上市，但是，如果想要走向资本市场，这些公司就必须先进行战略的重新梳理和构建，重塑自己的盈利模式、业务模式，以取得上市条件。
招商蛇口：REITs上市首日即破发
年12月10日，招商局商业房托基金在香港联合交易所主板成功挂牌上市，此次上市共发售7.5亿新基金单位，并以每基金单位3.42港元定价发行，集资总额约为25.65亿港元。截止到首日收盘，价格最终定格为3.15港元，跌幅近8%。招股说明书显示，招商蛇口目前为房托基金注入五项底层资产，其中包括四项商业物业以及一项商场物业。此次发行使得招商局商业房地产投资信托基金成为中国首例在香港资本市场上市的产业园区类REITs。
点评：中国首例产业园区类REITs-招商蛇口REITs登录香港资本市场，首日即破发。此次招商房托基金的顺利发行将会成为招商蛇口由重转轻的重要支点，为招商蛇口提供了稳定的外部资金融资管道，有利于资金的快速回笼。这对于盘活公司的存量物业，优化资金流动性，以及提升公司整体的资产负债率等都具有非常重要的意义。
恒大集团：亿建新能源车基地
年6月12日，广州市人民*府与恒大集团签署了战略合作框架协议。恒大将在广州南沙区投资亿元建设新能源汽车三大基地等项目，其中新能源汽车整车研发生产基地将建成恒大新能源汽车集团未来年产万辆整车的生产基地;新能源电池研发生产基地将建成50GWH生产规模的动力电池超级工厂;电机研发生产基地将建成可配套万辆整车的电机和电控系统生产基地。
点评：对于恒大集团等一众房地产企业来说，转型造车成为他们目前最为迫切的战略之一。据网络披露信息显示，在年-年三年间，恒大集团、万达集团、宝能集团、华夏、碧桂园、万通地产、冠城大通、大名城、国骅集团、绿地集团、雅居乐集团等超过10家地产企业，相继杀入新能源汽车产业。据预测，汽车产业在未来5-10年内将具备数万亿的规模，在全球是数十万亿的大产业。新能源汽车替代燃油车的大方向已经非常清楚，欧洲许多国家对禁售燃油车都有了明确时间表，未来新能源汽车的市场是非常巨大的。
易商红木：物流地产又迎一上市公司
年10月22日，亚太地区“物流地产二哥”易商红木（ESR）在港交所发布招股书，将在全球发售6.54亿股份，发售价定在16.2-17.4港元之间，筹资规模最高达亿港元。其实易商红木在今年初就首次递交招股书，并在6月份寻求最多募资12.4亿美元的IPO，但终因市况不佳而放弃。时隔4个月卷土重来，易商红木招股价未变，但融资额超过上次的最高值98亿港元。这也使其成为5年以来港股最大地产行业IPO。
点评：易商红木模式本质仍旧是“地产+金融”，只是比普洛斯玩得更加登峰造极。此次成功IPO，也从侧面反映了中国物流地产市场广阔的投资吸引力。截止到目前，中国物流地产仍面临着巨大的供应缺口：预计至年，电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的需求将达到1.4亿-2.1亿平方米，供应缺口近1亿平方米，投资前景广阔。此外据招股说明书显示，此次成功IPO，除募集资金除部分需要偿还公司发行票据及赎回优先股外，将用于开发本身的物流物业及所管理基金及投资公司的共同投资，以及用于对亚太区现代物流地产公司或物流地产基金管理公司的选择性并购或战略投资。使其能够借助资本弹药的助推，进一步抢占中国物流地产市场份额，助推集团规模进一步增长。
上海临港：“超级工厂”破土而出
年1月7日，特斯拉上海超级工厂破土动工，该项目是特斯拉在美国之外建设的首个超级工厂。6月，厂房基本建成，生产设备进厂安装，10月便开始试生产，首台试装车成功下线。年1月7日，在开工一整年之际，特斯拉宣布正式对外交付中国制造的Model3。作为中国放宽汽车行业外资股比限制后第一家在华独资建厂的车企，特斯拉成功实现当年开工、当年投产、当年交付，展现令全球惊叹的“中国速度”。
点评：规划年产50万辆纯电动整车的特斯拉超级工厂落户上海临港地区，是上海有史以来最大的外资制造业项目。从“特斯拉奇迹”的诞生到“上海速度”的复制推广，见证了上海对优化营商环境孜孜不倦的追求，更折射出中国进一步扩大开放的决心与行动。今年元旦，新的外商投资法正式施行，中国对外开放事业迎来了新的历史阶段。此时，特斯拉上海工厂以奇迹般的速度实现投产，不仅是巧合，更是一种有力证明。
华夏幸福：抢占商业航天风口
年11月19-20日，第五届中国(国际)商业航天高峰论坛在武汉召开，新洲区*府以商业航天类为主、总投资额超千亿的50个项目，引入其与华夏幸福携手打造的武汉国家航天产业基地。与此同时，我国首个天基物联网项目入驻。目前，火箭总装总调中心一期工程已建设完成，将具备火箭生产能力，用于快舟系列运载火箭的生产。作为我国首个国家级商业航天产业基地，按照规划，到年，该基地年产值将达到亿元，使造价昂贵的火箭和卫星从独立产品向批量化商品转变，逐步降低发射成本，吸引更多的社会资本进入航天产业。
点评：年全球航天产值近亿美元，其中商业航天占据一半。截至去年底，我国已有超过60家民营企业涉足商业航天。到年，我国航天市场规模将达亿元。商业航天将是未来航天发展的主流模式。自年至今，华夏幸福已先后在固安、怀来、武汉新洲等地打造航空航天产业集群，依托航天科工和航天科技两大龙头企业，全面深入推进航天项目落地、产业聚集以及航天科技成果产业化、民用化。抢占商业航天风口、掘金太空经济，华夏幸福或将迎来新一轮腾飞。
宝能城发：签下千亿规模产业大单
年那个“买买买”的宝能又以刷屏的方式出现在人们视野，频繁与各地*府签署意向投资。年10月18日，在江苏徐州举行的第二十二届投资洽谈会上，深圳宝能集团中国区总裁邹明武在会上就项目投资签约，据悉，本次宝能在徐州的投资金额或将达到千亿规模，共亿元，具体项目拟落地科技园或总部基地。
点评：伴随着近年来在汽车等制造业以及产业、文旅地产领域的布局，宝能不断弱化自身险资与开发商的身份，标榜自身的“实体产业”的标签。从新一轮的投资内容中可以看出产业地产正在成为宝能的重点“押注”，无论是汽车领域的收购，还是地产市场的频频拿地，宝能大刀阔斧的产业布局之下，能否成功实现弯道超车，值得瞩目以待。
东旭集团：荣登国家科技创新最高领奖台
年1月8日，东旭集团以两项科技创新成果分别获得国家科学技术进步奖一等奖和二等奖，东旭集团总裁兼总工程师李青作为一等奖第一完成人，接受颁奖。据悉，这是东旭集团首次荣获“国家科技进步一等奖”，也是河北省主持的通用项目首次获得“国家科技进步一等奖”，实现了该省零的突破。
点评：“国家科学技术进步奖”是国务院设立的国家科学技术奖5大奖项之一，被视为中国科技创新领域最高水平荣誉。目前，东旭集团除了在产业园区领域不断发力外，其在光电显示、石墨烯产业化应用、新能源汽车等多个战略性新兴领域均达到国内乃至全球技术领先水平。
中关村发展：中关村论坛召开
年10月16日至18日，主题为“前沿科技与未来产业”的年中关村论坛在北京中关村国家自主创新示范区展示中心举办。本次论坛采取“会议+展览+发布”的新架构，邀请国内外数十位知名科学家、上百位投资人、一千多位企业家、数万名公众参与论坛会议。同时，5个重大科技创新*策与应用需求、9个重要创新交流合作与项目、4个重大创新平台类项目等重要成果也一一亮相。
点评：中关村论坛不仅是展示北京科技创新中心建设较新成果的重要窗口，也是促进科技创新国际合作的重要平台，未来，中关村论坛将为加强国际科技交流合作，促进科技成果共享，推动全球创新事业，构建人类命运共同体做出新的贡献！
张江集团：微软全球最大人工智能和物联网实验室落户
1月16日，微软人工智能和物联网实验室正式落户张江人工智能岛。该实验室是微软在美国西雅图、德国慕尼黑、新加坡之外的第四个全球实验室，也是目前规模最大的一个微软人工智能和物联网实验室。实验室总面积平方米，将为合作企业免费提供目前全球唯一的，涵盖“创意孵化、设计研发、测试实验、原型生产、技术支撑、市场合作、运营辅导”7大阶段端到端的智能制造产品研发的闭环创新服务。
点评：近年来，上海浦东新区在人工智能领域取得高速发展，已集聚了上百家人工智能相关企业和机构，基本构建形成了从底层数据基础，到算法核心技术及全行业赋能应用的全生态体系。此次落户的人工智能岛是国内首个“5G+AI”全场景应用示范园区，除微软外还吸引到IBM中国研发总部、英飞凌大中华区总部、AdaHealth等跨国企业巨头，阿里巴巴创新中心（平头哥芯片研发）等BAT项目，有望在年实现上海乃至全国人工智能最新技术、最高水平的示范应用区。
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