“限购”进入升级版
“遏制热点城市房价过快上涨”被写入年*府工作报告，话音刚落，新一轮楼市调控措施便在全国多地先后出台。包括北京、广州、长沙、石家庄等在内的全国17个城市启动或升级了“限购限贷”措施，22个城市出台措施对本地楼市进行调控。
3月17日，北京出台最新限购令，宣布“认房又认贷”，针对二套房购买者，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。同时，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。
广州、郑州、石家庄三地紧跟北京的步伐，在17日晚宣布调控升级：广州单身居民限购一套，非户籍居民连续缴纳社保要满5年（此前为3年）才可购买一套；郑州宣布，对非本市户籍家庭购房的，3月17日后补缴的社保、个税凭证不再作为购房的有效证明；石家庄宣布二套房首付比例不得低于50%，对购买第3套及以上住房的家庭，暂停办理个人住房贷款。
3月19日，保定市*府网站公布“加强房地产市场调控的意见”，正式加入限购大*。其中较为严厉的措施有：暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房；暂停向拥有主城区1套及以上的非本市户籍居民家庭出售主城区新建商品住房及二手住房。
昨晚，福州、杭州及厦门又相继推出房地产市场调控新*，引发舆论
福州：取得不动产权证未满2年的不得上市交易
3月29日起，非福州本市五城区户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险取得本市五城区购房资格；本市五城区户籍居民家庭在本市五城区已拥有一套住房，购买第二套住房商业性住房贷款首付比例不低于50%；本市五城区户籍居民家庭购买第二套住房，非本市五城区户籍居民家庭购买第一套住房，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。
杭州：本市户籍成年单身限购一套
明确杭州本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域内限购一套住房。增设企业购买限购区域住房的限制上市交易年限，需满3年方可上市交易。增设对户籍由外地迁入四县（市）的居民家庭的购房限制，自户籍迁入之日起满2年，方可在杭州本市市区范围内购买住房。
进一步严格公积金贷款认贷标准，在杭州市区范围内，职工家庭名下已拥有一套住房或无住房但有住房贷款记录的，购买普通自住住房执行二套住房公积金贷款*策，贷款首付款比例不低于60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。
在商业性住房贷款方面，一是进一步调整信贷首付比例，在杭州市区范围内，对于已拥有一套住房，或无住房但有住房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房，执行二套房信贷*策，首付款比例不低于60%。二是要求各商业银行严格审核借款人还款能力，严格落实月供收入比不超过50%等*策要求，对已成年、未就业、无固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，可参照二套房信贷*策执行。三是严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付款。
厦门调控新*：社保需连缴3年认房又认贷
对无法提供购房之日前4年内在本市逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售平方米及以下商品住房。人行厦门市中心支行根据国家相关住房信贷*策规定和本市实际，指导市场利率定价自律机制，执行“认房又认贷”的差别化住房信贷*策。
为何楼市调控了一年之后，调控*策再次进入升级状态？这是因为楼市又出现一系列新的热点问题，搅得人心惶惶。
问题一：三四线城市房价大涨
这些城市因为此前房价涨幅不大，在热点城市房价大涨并出台“限购”*策后，这些城市便成为房价上涨的主力*。
3月18日，国家统计局公布的年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新房价格环比上涨的城市数量明显增加，且二手房市场回暖迹象明显。分城市看，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。
具体来看，三亚以1.3%的环比涨幅位居70城市之首，西安、重庆涨幅在1%左右，大部分三线城市新房房价环比涨幅在0.3%到0.9%之间。
二手房方面，也是三四线城市领涨：秦皇岛、泉州环比涨幅达到1.0%，安庆、赣州也达到0.6%和0.7%。
值得注意的是，三四线城市房价领涨的同时，一线城市房价也有所回暖。一线城市中，广州环比上涨幅度最高；上海则由负转正（上涨0.2%）；北京降幅收窄（下降至0.1%，）；只有深圳继续下行，成为70大中城市中环比降幅最大的城市（环比下降0.6%）。
也许正是一线城市房价的这种“回暖”，传递给了周边城市一种上涨的力量。特别是，随着京津冀协同发展的进一步深化，很多人看中了环京周边房产投资价值，纷纷买房置业，在一定程度上助推了当地房价的过快上涨。这种现象在北京周边的河北省多地都有所反映。
河北省纳入“70大中城市房价”统计的石家庄、唐山、秦皇岛三市，其新建住宅价格和二手房住宅价格继续保持上涨趋势。尤其是石家庄的房价去年以来大幅上涨，截至3月份，其新建住宅同比去年涨幅为18.5%。
在此背景下，除了石家庄、保定，河北省内多个分布在北京周边的县级市也纷纷出台或升级住房限购*策。例如三河、大厂、香河、怀来、崇礼、涿州、涞水等地。
问题二：学区房愈加疯狂
此轮北京调控升级的背景之一就是二手房价格持续上涨。国家统计局3月份发布的“70个大中城市价格指数”显示：当月北京二手住宅价格环比上涨了1.3%，而当月新房价格则环比下跌了0.1%。
在北京，推动二手房价格持续上涨的一个重要原因是“学区房”。“北京的学区房全国最贵”早已不是新闻，然而在楼市调控期内，还屡屡爆出天价学区房的新闻——让人瞠目结舌。
“46万元一平方米”的天价房出现在去年2月份——当时文昌胡同一套11平方米的平房，总价万元售出，原因就是靠近名校。“46万元/平方米”可谓创下全中国学区房单价的记录。
而今年2月26日，一则题为“北京小学学区房25万元/平方米仍抢手”的新闻再次挑起人们的敏感神经。报道称：“一位买家出资万元买走丰汇园小区39平方米的1室1厅，只为让孩子就读宏庙小学。”这个“万元”可谓创下学区房总价纪录。
此外，在北京名校周边，为了拥有一个入学名额，花费数百万元买“过道”、买“地下室”的新闻也屡见不鲜。
正是因为“学区房”愈加疯狂，所以此轮北京的调控*策比上海等其他一线城市更为严厉。目前上海对于“认房又认贷”的规定是，购买第二套房首付比例不低于五成（普通住宅）和七成（非普通住宅）；而北京对于二套房，首付比例为普通住房不低于六成，非普通住房不低于八成。
划分学区的*策设计初衷的确是为了鼓励就近入学，既可以减少择校需求，又可以降低学生负担。但从近年来一些大城市的学区房价格涨势来看，“择校”的需求并没有被抑制，反而“学区房”成为家长实现择校梦想的唯一有效方式。为了让孩子能上目标学校，家长们对于学区房的追捧无形中助涨了房价。
2月22日，教育部网站发布了“关于做好年义务教育招生入学工作的通知”，明确年包括北京在内的19个重点大城市实现%小学划片就近入学，建议“学区房”问题突出的地方积极推进多校划片。
北京市教委近期表示，年义务教育入学工作将启动，将坚持免试就近入学原则。同时强调，“过道学区房”不能作为入学资格条件，指导区教委在热点区域试行多校划片，降低学区房的择校功能。
“多校划片”就能抑制学区房的疯狂吗？从实践的效果上看，并不理想。
“房地产依赖”并未改变
“一线城市以及二线热点城市房价涨幅过快”——这个老问题还没有解决，又涌现出一系列新问题。从某种意义上讲，这些新问题、旧问题背后都折射出一个中国经济多年来没有改变的现状——房地产依赖。
中国经济对于房地产业的依赖性可以从三个方面看出来。
1、房地产投资占GDP的比重
这是最常用、也是最重要的指标。在很多时候，业内把这项指标直接看作“房地产依赖度”指标。
据《中国房地产报》统计:以年房地产投资额占当年GDP比重来看，全国31个省份（市、区）中，海南省的这一数值达到44.2%，排在其后的有宁夏、重庆、安徽、贵州、云南、北京、四川、福建、浙江，该比值均超过16%。
分城市来看，30个典型城市GDP对地产投资依赖度排名中，三亚房地产投资额占GDP比重高达86.21%，其后分别是海口、郑州、西安、贵阳、珠海、福州、杭州、惠州、成都、合肥、重庆、武汉、厦门，该比值均超过20%。
2、房地产贷款占总贷款的比重
今年2月17日，央行发布年第四季度货币*策执行报告。报告披露，截至年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为26.7万亿元，房地产贷款余额（包括个人按揭贷款、地产开发贷款、房产开发贷款、保障房开发贷款）占各项贷款余额的25%。而在年，该数字为19.5%，此后持续上升。
如果仅从年度新增贷款来看，“房产依赖”更为严重。根据央行公布的数据，年全年全国人民币贷款增加12.65万亿元，其中以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，占比达到45%。
3、*府收入中房地产的比重
国家的财*总收入包括三块：1.一般公共预算收入；2.*府性基金收入；3.国有资本经营预算收入。其中，一般公共预算收入和*府性基金收入占大头。
在“一般公共预算收入”中，来自房地产的主要是房地产业相关税收（二手房交易印花税、契税、房地产企业所得税、土地增值税等），在年约为2万亿元。而年全国一般公共预算收入约15.95万亿元，来自房地产的收入占比12.5%。
在“*府性基金收入”中来自房产的主要是卖地收入。数据显示：年“*府性基金收入”是4.66万亿元，其中“国有土地使用权出让收入”是3.75万亿元。土地出让收入占比高达80.5%。
如果综合考虑，据知名财经评论员刘晓博估算：“目前中国经济对房地产的依赖度肯定是超过25%，在特殊的经济下滑的年份，可能超过三分之一，接近40%；如果考虑到相关的产业链条（钢铁、煤炭、水泥、玻璃、铝材、家电、家具、装修等），则房地产行业的影响力会更大。”
“房地产依赖”并未改变之前，恐怕“房价”这头蛮牛短期内还难以驯服。
来源：富国大通综合自财经国家周刊、理财周刊、经济日报等
合规?稳健?专业
是我的，你呢？
富国大通专注为高净值投资者提供与优秀上市公司合作的并购、股权投资产品。
长按图片，扫描
