中国最具知名度的地产B2G（Business-to-Goverment）公司正迎来至暗时刻。巨额应收账款迫使它火中取栗的模式接受严厉拷问，也让这家公司的主人、神秘地产大亨如鲠于喉。
你中专学历、出身卑微。
你时运不济，开火锅店没捞来第一桶金，开装修公司被政府欠款，欲哭无泪。
现而今，你保镖簇拥，乘坐私人飞机。一个市长想约你，也只能打电话给秘书。在中国所有地方行政长官那里，从来只有市长们等你，不可能你等他们。
你可以随手开出万元的年薪，挖走一个副厅长。可以任性到挥手就奖励一辆奔驰车给一个普通员工。你签一个字，就可以决定一个50亿的项目落在哪个城市。
中国首富仅仅拥有你待遇的一半。香港电影恐怕也只能拍出你排场的一半。
在千亿级的房地产公司中，你的公司不是规模最大的，不是利润率最高的，不是融资能力最强的，不是品质控制最好的，不是楼盘价格最高的。
但，铁打的幸福流水的兵，中层业务骨干流失率在40%以上的公司，地球上也没几家。千亿地产公司的老板里，神秘到没有一次正式媒体亮相、没有一段讲话、没有一个视频流出的，地球上没几个。
你，到底在追求什么？
一
你画了个“三年百城”的宏伟蓝图，遍布中国东南西北，如能开花结果，别说在地产界拳打万科融创，就算跳出去脚踢阿里腾讯也不在话下。
但一个朴素的判断，饼画得越大，实现起来越困难，何况你的“产业新城”与政府绑在一起，变得复杂，难以掌控。这张又大又复杂的饼，像不像贾桑逢人必讲的“生态化反”？
政府手上握有最好的资源，但不要忘了，政府手上也握有最大的权力。《满城尽带黄金甲》里周润发说了一句话，朕给你的才是你的，朕不给你，你不能抢。
作为商人，相信你更喜欢的是《大亨游戏》中的一句台词，“在这个世界上只有一件事算数：让他们在合同上签字。”
但在20年前，你一狠心，掏出打火机，当着廊坊市政府领导的面，烧毁了政府的欠款合同，一笔勾销了这笔数额不菲的欠款，可见，合同在某些时候也不太算数啊。
20年后，你发布了的年报，最触目惊心的还是那些政府欠款，只不过现在换了一个好听的词，叫做应收账款，至年，你的应收账款从17.44亿元飙升至.1亿元，增长超过9.8倍，年97%以上都是政府园区结算款。
你对收款颇有信心，年年财报都不进行坏账计提，你的理由是“与政府结算款”，“预计能够全额收回”。
但另外几家房企的财报，同样是做产业园区，同样是参与政府PPP项目，岭南股份、绿地控股、云投生态均对政府结算款项进行了坏账计提，其中绿地控股坏账准备.28万元，计提比例为10%。
一些股评家言之凿凿，你的业务越来越好，所以应收款越来越多啊，政府不会欠账，一年内都会结清的。
他们说这话的时候，俨然忘了那张已经化成青烟的合同。
年4月19日，固安县规划馆二楼报告厅，你的公司正在进行年股东大会，你那天因为有事公干没有出席。
一位做财务的股东看得很细，他对比了年与年两年的年报，发现年年报沈阳市于洪区人民政府的应收账款为40283.42元，在年年报中，赫然还是这么一笔应收账款，分毫不差。他担心这可能成为一笔坏账，而你的其他应收账款，也可能存在这样的风险。
你的财务总监吴中兵的解释是，年沈阳于洪区政府领导人员调整比较大，好多事情当地财政审核结算滞后，在会计核算期内没有把它进行销减。
董秘林成红补充道，去年应收款多万元，今年又有多万元，这可能是去年的已经结清了，今年又新增了。
这位做财务的股东立马反驳，两者差额是0，一分没变，这不可能。
林成红不得不承认，沈阳的情况就是财务总监的解释：因为沈阳在你拓展和复制的区域里，因为东北的经济原因，是一个比较复杂（困难）的一个区域。
这位细心的做财务股东其实还是看漏了，沈阳市于洪区人民政府应收账款40283.42元，早在你的年年报就有显示，这意味这笔多万的应收款，历时三年都没有收回，早已超过了一年的期限。
那么问题来了，那些应收款越来越多的地区，是否也包含了往年的呢？对比你的，与年的三年年报，几笔较大的应收款集中在固安工业区，大厂回族自治县，河北沙城经济开发区等三个地方，以大厂回族自治县为例，连续三年的应收款分别为3.4亿元，31.1亿元，41.1亿元。
年，大厂县财政收入仅只有54.1亿元，41.1亿元都给了你，拿什么给公务员发工资？另外两地情况也不妙，年怀来县沙城应收26.63亿元，怀来县财政收入27.9亿元；固安工业区财政分局应收账款52.14亿元，固安新兴产业示范区财政分局应收25.20亿元，两者共计77.34亿元，但是，年固安财政收入只有98亿元，回收风险可见一斑。
很明显，这些县政府的财政收入远远跟不上你的产业园大扩张，人们不禁要问，报告上的应收款只是一个纸上数字么？
上交所也想知道这个问题的答案。4月13日晚上，你的公司公告称，收到上交所关于公司年年报的事后审核问询函。
上交所一共提了18个问题，对于应收款，要求你披露各业务的收入确认政策、营业收入、已收款项和应收款项；结算周期或回款周期超过1年的项目情况，包括已投资金额、结算或回款周期较长的原因；不计提减值准备的合理性，及是否符合会计准则的规定等。
每一个问题，都相当棘手。
因为，真正的答案都只有两个字：无奈。战略模式选择下的无奈。
二
应收款来源于招商。
我敢打赌，你自己都有未必清楚招商有多少猫腻，对不对？
潜藏在桌底的利益，太多了。
根据经验当年招商业绩的30%以上会在5年内转变为落地投资额，从而成为毛利率高达95%以上的产服收入的源头，主要体现就是政府应收款。
招商引资是你的核心竞争力，你不惜成本挖人。你的总裁孟惊透露，有个一线招商成员，是全国很多开发区的前招商局局长，年薪都是几百万，再加上招商提成，一年相当于他们之前收入的十几年。
重赏之下必有勇夫，没有人能不动心。
这些精英加盟你的公司，也没打算长期干下去，毕竟过来做招商，无非是将自己的资源变现，比如说做机器人的，把机器人公司招完了，再去招汽车公司，招得来吗？行业都不一样，门都不入。
你也没想长期留住这些人才，而是用一个高效的KPI业绩考核，来驱动这些人才各尽其能，为你公司创造价值。达到招商指标的，重奖，没有完成任务，只保留基本工资，乃至调岗，走人。
幸福公司不幸福，而是始终处于一种焦虑的状态。焦虑就是你的风格，你的企业文化，逼着所有人把自己所有的能力展现出来。
焦虑不是问题。问题是，所有人都在为眼前焦虑，而不是为将来焦虑。
可能除了你本人。
三
年年会上，清一色摆着一排奔驰奖励优秀员工，这是在工资奖金提成之外的奖励。
一个85年出生的小伙子做融资，获得你的特殊贡献奖，被现场奖了万。
23岁，刚毕业一年，突然被老板奖了一台奔驰车，你猜猜他是什么心情？
他上台领奖，连声感谢你，台下几百个管理层和骨干都在等着你说一些勉励之类的话。
你黑下脸，说，感谢我干嘛？我都不认识你。
你的公司内部有个评价标准，如果做运营的在北京没有两套房，都会被认为混得不行。但同时降级的，免职的，被解除劳动合同的，也是一大帮人在下面坐着，一边是胡萝卜，一边是大棒。
在这种简单粗暴的利益激励机制下，很难有人考虑长远。即便是你高管团队，也是人人自危，拼命的拿地、招商，把那张饼摊得更大。
企业文化？价值观？太奢侈。
长远战略诉求与短期现金流之间的无可调和的矛盾——听到行业人士这样的评价，不知道你有什么感受？
他们抱着赚快钱的目的而来，期望赚点高薪就走，人员流失频繁，难免在操守上出现问题。
按照你与地方政府的约定，园区内当年新增落地投资额的45%归你的公司所有，也就是说，如果你的公司招来亿的项目，就能分得45亿。一般招商经理有2‰的提成，他与他的团队则有0万的收入。
招商业绩要接受区域产业新城事业部和地方政府的双重考核和监督，理论上不存在注水可能。
但实际上，招商业绩关系到你公司的整体收入，产业新城事业部监督招商部门，如左手监督右手，既是裁判员，又是运动员。
对政府而言，招商业绩也意味着政绩。且政府不会将45亿现金打给你的公司，而是分以企业税收与住宅土地补偿。
即便招商业绩有水分，也是按以后的实际税收支付，政府财政部不会为此多出一分钱。
所以，短期内招商额度越大，对所有人都有好处。政府有政绩，被招商企业有优惠政策，你的公司有漂亮的营收数字计入年报，招商经理的个人收入更是一飞冲天。
这无不引诱人夸大招商金额。而且招商金额没有人能说得清楚到底多少，上下浮动%都属正常。主观的利益诉求，客观上的难以量化，很容易让你的招商金额越吹越大，形成一个泡沫。
所以你为公司定了一条红线，不得逾越，那就是虚假招商。你拥有一个庞大的审计团队，个个都是高手，执行起来铁面无私，还引入安永等外部审计，对内防止腐败，对外挡住竞争对手的攻击。
但自你启动“三年百城”计划以来，这些年发展得太快了，项目太多了，你的审计团队很难一一审计清楚。而且林子大了，什么鸟都有，甚至有审计人员没经过严格培训就上岗的不乏其人。
就算你再英明神武，你的审计如何火眼金睛，都很难制衡这个庞大的利益系统。在你的周围，已经形成了一个灯下黑。
过往案例无不证明，一个地方的经济发展往往伴随腐败滋生，非得有壮士断腕的决心与勇气才能够遏制。
所以你强调诚意正心做产业发展，“诚意正心”语出《大学》，这反映你期望以传统的儒家道德来约束人的贪婪。
我们不是处在蛮荒时代。我们不是“生死之交一碗酒”，桃园结义的创业团队。一家几万人的公司，不能依靠道德来约束。机制约束比道德约束至于效果好不好，历史上早已有答案。
不过你对未来依然有信心，这些都是发展中的问题，都可以发展中解决，只要你诚意正心，公司的大方向就不会变，基本盘还在。
比如融资。
四
你最大的危机，或许不是现金流紧张，不是连年飙升的政府应收账款，而是你能不能给政府创造当时承诺的价值。能创造，政府就不会欠账。
什么？万一创造不了怎么办？上交所问询的，不就是这个问题？
招商仅仅是第一步，以后的产业园区发展好坏，才是考验你的政企关系，决定你能走多远的关键。
2年，你与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议，这就是日后的固安工业园，从此你一战成名，奠定了华夏幸福产业地产的基础。
还记得那个整版通红的广告吧？我爱北京天安门向南50公里。它几乎是一夜之间登上了所有人们能看到的杂志的内页。在航班上，绝大多数旅客在无所事事地打发时间时，第一次知道了幸福公司，知道了一个叫固安工业园的地方。
民营企业做工业园，并非你首创，早在0年，香港蛟龙集团在成都投资开发蛟龙港，被认为是全国首家民营工业园区。十余年来，香港蛟龙集团一直深耕成都，目前也只建成两个工业园区。3年，河南省固始县民营工业园区也正式开发建设。
这些年来，全国各地由民营企业主导开发的工业园区屡见不鲜，做成功的也有不少。但只有你将产业园区定位为一个可以异地复制的模式，不断扩张。
6年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区，获得阶段性成功。
7年5月，华夏幸福在廊坊市大厂县拿下潮白工业区。
年8月29日，华夏幸福上市，四个月后与沈阳市苏家屯区签订协议，建设沈水生态科技创新城；
年4月，建设浙江嘉善产业新城；
年5月，与北京市房山区签订整体合作开发建设经营合作协议；
年上半年，你首次提出“三年百园”的产业园扩张计划，当年新拓展了三个园区，河北霸州，河北永清，河北香河，合计16个园区。
“三年建一百个产业园”，外界纷纷质疑你步子太大，想法不现实。然而一年后，你再次刷新人们的认识。
年9月18日那天，你向高管下达军令状，要求集团必须三年内完成全国百城布局，这即是“三年百城”计划。华夏幸福的格局也变得更高，从原来紧跟“京津冀一体化战略”，扩展到巩固夯实京津冀区域，快速布局长江经济带，积极突破“一带一路”国家产业新城落地。
说得直白一点，就是你要突破燕赵之地，下江南，出国门。
截至目前，华夏幸福