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“涿州现房/平，销售火爆，早到早得！”
“首付10万买两居，环京涿州现房，过了这个村就没那个店了”
“距离北京1.9公里，首付3万花园洋房，您有空过来看一下”
近期，不少米北粉丝问涿州东仙坡的房子能不能买，只要五千一平。
五千一平是什么概念?即使目前环京房价腰斩，一降再降，依然坚挺在-/平，怀来、涞水价格依然是1万出头，涿州普遍在到1之间。
涿州新房/平，难道真的是天上掉馅饼?米北决定实地一探究竟。
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为了核实真实情况，我们实地考察了一下传单上的几个项目。
东仙坡花语墅
东仙坡被称为京南第一镇，北邻房山的琉璃河，与北京琉璃河直线距离1.9公里。从北京西四环出发，驱车55分钟抵达东仙坡花语墅售楼处。
该楼盘目前主推49.61平米的Loft户型，楼上2个卧室，楼下是起居室和厨卫。层高4.8米，单价/平，含精装，折合单层的价位/平。平层/平，毛坯交房，最小户型53.59平，两居98.48平。
没错，的确是元一平米，那么价格为什么这么低呢?
据销售讲，该项目是50年大产权，属于教育用地，由一所大学开发兴建。
看完样板间，回到售楼处，本以为目前的房市形势，售楼处一定冷冷清清。没想到却是座无虚席，场面火爆。在我和销售咨询的一会儿功夫，就签了两套1居的房源。
楼市低迷期，这里为何仍然销售火爆，原因很简单：单价低总价低，距离北京近，现房，与周边售价过万的商品房价差很大，很多购房者认为买到就是赚到。
楼盘的缺点也很明显，社区很孤立，周边几乎无配套，楼间距太近，低楼层日照时间短。虽然距离北京界很近，但是交通不便，出行基本完全靠自驾车，无车一族出行困难。产权性质不是70年大产权，能否顺利拿到产权证是个未知。
下面是区域规划和项目位置图：
据销售讲，未来这里将通行一条S5线轻轨，30分钟抵达北京西站。更有北京房山地铁延长线直达这里。门口公交车东仙坡站50分钟到北京。
当然，销售口中的轻轨听听即可，目前在网上我搜不到任何相关文件。
亲和城
看完东仙坡的项目，我们又驱车前往距离老城区更近一些的亲和城项目。从东仙坡到这里大概10分钟车程，直线距离7公里。
亲和城与新发地农贸批发市场仅仅一墙之隔，周边配套成熟。准现房，12月底交房，50年产权，贷款仅可贷5年。全款购买价格/平，贷款/平，距离涿州中心城区6公里，距离国道米。目前在售尾盘：一居户型56平，两居98平。
据销售讲，该项目属于涿州的市属养老项目用地，有国有土地许可证和国家老龄委信息办批文。房间内具有紧急救援按钮，医院，几分钟之内医护人员就可上门提供医疗保健服务，医院和医院实现无缝对接，医院专家的定期医疗服务。
下图是区域规划和项目位置图：
销售的语术总是让购房者觉得地段好价格低，但是相关配套是否完善，以及医疗是否真的如其所说的便捷，有待考量。关于产权性质，更是需要与有关部门进行详实的核实。
东仙坡房价/平，其实完全是由它的产权性质决定的。同地段的五证齐全70年大产权房铂悦山，价格是/平，这属于正常的市场价。
涿州规划混乱，批地没有系统的城市发展规划。据传言，涿州曾经出现给钱就批地的“潜规则”。
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如此混乱的涿州，真实的涿州房价又是如何呢？
在网上我们看到，中国房产协会发布数据显示，涿州目前房产均价是/平，与去年同期相比略有下降。房价成交区间集中在-之间比较多，房价低于和高于1的房价成交套数很少。
在图中，我们可以看到，/平成交的房子是有的，但是在整个涿州成交数量的比重很低。
接下来看一下涿州不同的区域房价及分布。
东部板块，可以说是涿州发展潜力最大的板块，最大的价值点莫过于高铁，25分钟涿州东直达北京西站。这一区域的尾盘价格依然坚挺在/平，没有丝毫降价。目前还没有下房本，二手房价格/平，与年初相比，每平价格下降/平。有房本的价格应该在/平左右。
这个区域在前几年推出了鸿坤理想湾、K2狮子城、华融现代城三个楼盘之后，基本没有其他大动作了。
过去了四五年，对于销售楼盘时所承诺的配套设施，实现了连三分之一都不到，方圆几公里依然没有商业，没有中介，只有散落的私家客车，和零零星星的公交车。小区入住率不高。
西部板块，地处涿州的老城区，紧邻国道，这里的学校、医院、商业配套都是涿州区域最好的。
西部板块应该是涿州本地人最钟情的区域，也是刚需上车的区域。目前老城区新售楼盘尾盘价格在-/平之间，没有新项目再启动，只有部分尾盘，开发商也是本地的开发商。
二手房价格不均，老破小的二手房价格在-之间，次新楼盘二手房价格-之间。
该区域配套成熟，房子老旧，学校、医院、商场、超市等配套齐全，比较适合刚需和改善性用房的本地人。但相对于投资客，区域投资价值不如高铁板块。
△这是在晾晒玉米吗？爆米花你在哪里？
邻京板块，地处涿州的最北侧的东仙坡镇，紧邻北京的琉璃河镇。该区域最大的优势就是紧邻北京界，东仙坡镇政府到琉璃河镇的直线距离1.9公里，开车5分钟就可以到达琉璃河北京界的地段，开车15分钟可以到达房山线苏庄地铁站。
该区域目前还处于一片荒凉有待开发的阶段，地方小开发商开发的50年产权现房价格/平，大开发商70年大产权项目均价在/平左右。
区域不足的是，配套全无，需要到周边的村里集市去采购，交通基本靠走，治安基本靠狗，通信基本靠吼用在这，真的不为过。
真的住在这个区域，等待区域配套成熟，需要一个漫长的等待周期。
就目前发展而言，东仙坡区域投资价值不是很大。只是可以满足在北京已经置业，为老人买养老房的购房者。
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最后，元的涿州校产房是否值得购买?和商品房相比，高达元的价差值不值得去赌一把?
销售现场我们可以看到，愿意赌的人还是很多的。
价格之所以敢定这么低，主要是因为开发商拿的是教育用地和养老用地，而非正规的住宅用地。拿地成本极低，混乱无序的涿州市场，开发商违规开发的住宅项目，即使只有元一平，也一样大有利润空间。
销售口口声声称五年后就可以拿到产权证，如果动动脑子想一想，在非住宅用地上违规盖房，除非未来补交地款，变更土地性质，这还是在有路子有人推动做变更的前提下，否则凭什么去拿产权证?
五年之后，五年之后你到哪里去找开发商?你到哪里去找信誓旦旦的销售?
在这里买房的，绝大部分都是投资客，搏的是差价和未来的利润，他们的思维逻辑很简单，旁边的铂锐山，这里，差了一倍多，买来以后放两年，我卖行不行，转手就是一倍的差价。
说清楚一点，这样的楼盘其实就相当于小产权房，能不能拿到产权证还是个未知。
若没有房产证，你如何上市交易?只能私下全款交易，没有房产证，不能贷款，使用年限短，交易风险高，单价反应的就是它的实际价值，不能再多了。
小产权房的另一个价值是自住，如果位置尚可，能实现自住和通勤，只要价格够低，还可以找到接盘侠，但东仙坡校产房的位置和配套，北京工作通勤是不现实的。
既不能自住，又不能出租，还没有金融属性，这样的房子，说白了就是一堆钢筋水泥。
惟一我能想到的价值点，就是在北京工作收入有限的的子女，给父母在北京周边安置的一个家。
有些房子，再便宜也不要碰，比如元的东仙坡校产房。