引言：北京市民*局*委书记李万钧：“今后北京将不再建大型养老机构，再建这类机构将在北京周边地区建设，他们也将有可能享受北京市对养老机构的补贴*策”。
01北京将不再建大型养老中心，并开始医保试点，北京周边建设大型医养结合型养老社区成为必然，“环京养老”正式提上日程！
根据中国老龄科学研究中心统计，北京在籍的老龄化人口有万，占北京在籍人口数量的22.6%。而随着京津翼一体化、超级城市群、非首都疏解等各项利好*策和规划的提出实施，五年来，北京和河北医疗合作项目超过项，并且随着协同发展的不断推进，尤其北京医保卡可在环京部分城市共享机制的建立，目前河北环首都5市，尤其是与北京紧邻的14个县市正在谋划推进康养基地，每个基地规模在1万至3万人，那么未来总计将承载30万至50万人到河北养老。
02“养老项目”俨然成为现在环京房企的热门开发项目，各大房企扎堆聚集、抢占优质资源，“五花八门”的养老项目应运而生。养老机构、养老公寓、养老社区以及高档颐养项目等各类产品不断涌现，而在这些“五花八门”的养老产品中，有多少是“营销式养老”，又有多少是真正的养老呢？
目前，很多品牌房企如万科、远洋、绿城等经过多年研究，形成了自己的养老模式和产品线，其中比较多的就是养老护理机构、养老公寓类模式。
其中养老机构一类的产品，因为目前养老的融资*策比较宽松，养老机构可以低息抵押贷款融资。所以对企业来说，前期资金投入不大，而随着年限增加、入住率的提升等，后续项目会逐渐产生盈利。
但需要注意的是，机构前期规划需要大量养老配套的投入，这部分配套后期是需要运营维护的，而大量的养老设施会为企业带来运营上的巨大挑战。就目前而言，企业单独开发养老机构如何达到其盈利模式，尚待破解。
另外一类养老公寓。通常采取高品质的会员制，实现会员卡制，很多房企设定的其名下的养老公寓，不仅于环京，可以全国使用，属于一种多元化有品质的颐养生活方式。
但从目前开发的此类产品会员价格来看，还只能服务于“有相当经济能力”的老年客群，每年入住的会员费用甚至中等家庭的老人也负担不起。考虑到北京生活的压力以及老龄客群的消费习惯，此类产品目前还不能作为环京主流养老产品。
03还有两种类型是企业开发过程中经常见到的营销养老项目，这两类产品无论规划、规模还是配套都非常有吸引力，但是是否真正具备养老功能，尚待论证。
一类就是度假式养老。这是环京目前大部分养老产品的现状，这类项目首先配备医疗配套，并且对项目景观、绿化及健康养老配套等要求很高。环京部分区县如怀来、固安等由于距离近、自然气候环境佳等，使得众多房企纷纷在此开发养老项目，通常结合温泉、旅游等配套。而且度假式养老的客群相较于养老机构和养老公寓则更为广泛，可以扩散到家庭度假，吸引非养老客群，所以很多开发商更热衷于此类型产品。
但度假式养老项目通常比较封闭，一般处于尚在规划建设中的城市郊区，与外部连通性较差，而内部配套建设周期又较长，其养老功能细节打造不足，并且，因为度假属性，经常造成“空城”现象，淡旺季明显，最显著的例子，就是“东北人在海南”。
而另一类则是营销式养老。如果说度假式养老至少是开发商对养老模式摸索的一种类型表现，那么营销式养老则完全是部分开发商为了盈利而打出的“幌子”。
04近年由于环京交通配套的不断完善，很多周边城市的进京距离在不断缩短，周边各大城市也希望尽快能够建立与北京的联系，所以开始进行大规模的土地开发，营销式养老产品成为很多开发商的拿地手段。此类项目通常开发规模较大，配套齐全，开发商在营销过程中，会利用其丰富的配套资源、营销手段吸引客群，达到其销售的目的。
但此类产品开发建设周期较长，而且很多内部规划配套随着项目开发变化不断，最终不能达到预期承诺，对于养老客群来说，未来五年规划、十年规划存在的变数太大，开发商“画大饼”的营销模式并不可取。
05以上两类产品还有一个明显的问题就是，开盘时会吸引不少投机者涌入，这与目前“房住不炒”的*策形成背道而驰，与开发商而言也不是企业长久的运营之计。
当然，环京还有最后一类真正的养老项目，与度假式和营销式养老区别明显的是，养老项目除去医疗、健康配套外，项目从外到内都需要具备养老功能，社区道路规划、养老休闲建设、内部楼道设置、户型内部开关位置、紧急按铃设置、厨卫高度设计，各类扶手设计，包括精装修产品家具的设计等等，都经过精心细致的研究。
但环京目前真正的养老产品项目屈指可数，“养老”产品不是短平快的盈利产物，如果想要真正的做好养老产品，除却需要产品的细细打磨之外，还需要开发商对于北京老龄化人群的生活、居住以及养老需求有着深入系统化的了解，静下心来，不断摸索。而对于很多有资金流压力的房企来说，养老项目开发并不能使其形成短期迅速回流。
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